Das Plädoyer für niedrigere Wohnungspreise in Israel

Fast zwei Jahrzehnte lang war das vorherrschende Bild des israelischen Immobilienmarktes eindeutig: Die Nachfrage überstieg das Angebot, das Bevölkerungswachstum garantierte langfristige Wertsteigerungen, und jede Abschwächung der Marktaktivität würde letztendlich zu höheren Preisen führen. Die neuesten Daten deuten darauf hin, dass diese Annahme einer genaueren Prüfung bedarf.

Das Risiko für den israelischen Wohnungsmarkt ist kein Zusammenbruch. Es gibt kaum Anhaltspunkte, die Vergleiche mit den Vereinigten Staaten im Jahr 2008 stützen. Die israelischen Banken sind weiterhin gut kapitalisiert, die Standards für die Vergabe von Hypotheken sind relativ konservativ, und die Arbeitslosigkeit ist im historischen Vergleich nach wie vor niedrig. Das größere Risiko ist weniger dramatisch, aber potenziell folgenschwerer: eine längere Phase sinkender Wohnungspreise, angetrieben durch nachlassende Nachfrage, sinkende Erschwinglichkeit und eine wachsende Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer und dem, was sich die Käufer leisten können.

Aktuelle Daten der Abteilung für Chefökonomen des Finanzministeriums deuten darauf hin, dass diese Anpassung möglicherweise bereits im Gange ist. Im April 2026 wechselten landesweit nur 5.081 Wohnungen den Besitzer, darunter sowohl neue als auch gebrauchte Wohnungen. Dies entspricht einem Rückgang von 19 % im Vergleich zum April 2025 und einem Rückgang von 31 % im Vergleich zum Vormonat. Die Transaktionen auf dem freien Markt gingen im Jahresvergleich um 20 % und gegenüber März um 36 % zurück, womit die Aktivität nahe an einigen der schwächsten Werte seit Anfang der 2000er Jahre lag.

Das Transaktionsvolumen ist von Bedeutung, da sich Immobilienmärkte selten zuerst über die Preise anpassen. Die Anpassung beginnt in der Regel mit der Aktivität. Käufer zögern. Die Verkäufe verlangsamen sich. Der Bestand wächst. Bauträger bieten Anreize. Erst später werden Preisrückgänge in den offiziellen Statistiken sichtbar.

Diese Abfolge ähnelt zunehmend dem aktuellen israelischen Markt.

Die Ursachen der heutigen Situation lassen sich auf die außergewöhnlichen Bedingungen zurückführen, die zwischen 2008 und 2022 herrschten. Während dieser Zeit blieben die Zinssätze die meiste Zeit nahe historischen Tiefstständen. Kredite wurden ungewöhnlich günstig. Gleichzeitig steigerten steigende Aktienmärkte und die rasante Expansion des israelischen Technologiesektors das Vermögen und die Kaufkraft der Haushalte.

Das Ergebnis war einer der stärksten Immobilienbooms in den Industrieländern. Die Immobilienpreise stiegen zwischen 2007 und 2025 um rund 160 %.

Das Problem ist, dass die Faktoren, die diese Zuwächse stützten, entweder nachgelassen haben oder verschwunden sind.

Obwohl die Bank of Israel begonnen hat, die Zinssätze zu senken, sind die Finanzierungskosten nach wie vor deutlich höher als während des größten Teils des vergangenen Jahrzehnts. Die Hypothekenzahlungen sind viel schneller gestiegen als die Mieten. Was bei Zinssätzen nahe Null einst erschwinglich erschien, wird bei einer Normalisierung der Finanzierungskosten deutlich unattraktiver.

Das Problem der Erschwinglichkeit macht sich bei praktisch jeder Käufergruppe bemerkbar.

Die Käufe von Erstkäufern gingen im April im Vergleich zum Vorjahr um 12 % zurück. Käufer, die eine größere Wohnung suchen – traditionell eine der stärksten Nachfragekräfte – reduzierten ihre Käufe um 34 %. Die Käufe von Investoren gingen um 12 % zurück, während die Käufe von Gebrauchtwohnungen um 24 % sanken. Für sich genommen würde keine dieser Zahlen zwangsläufig einen Wendepunkt signalisieren. Zusammengenommen deuten sie jedoch darauf hin, dass die Nachfrage marktweit nachlässt und nicht nur in einem einzelnen Segment.

Der Rückgang scheint in Tel Aviv besonders ausgeprägt zu sein, das lange Zeit als Israels widerstandsfähendster Wohnungsmarkt galt.

Nach Angaben des Finanzministeriums sank der Kauf von Gebrauchtwohnungen in Tel Aviv im April auf nur 86 Transaktionen, was einem Rückgang von 60 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht. In den ersten vier Monaten des Jahres 2026 war ein Rückgang solcher Transaktionen um 34 % zu verzeichnen, verglichen mit einem landesweiten Rückgang von nur 6 %.

Vielleicht noch aussagekräftiger ist die Frage, wer nicht mehr kauft.

Technologiearbeiter gehörten in der Vergangenheit zu den wichtigsten Käufern am Rande der teuersten Immobilienmärkte Israels. Doch der Anteil der Hightech-Mitarbeiter unter den Käufern von Gebrauchtwohnungen in Tel Aviv sank von 26 % im April 2025 auf nur noch 11 % im April 2026.

Diese Verschiebung ist von Bedeutung, da die Immobilienpreise im oberen Marktsegment oft von der Bereitschaft einkommensstarker Haushalte bestimmt werden, die Bewertungen zu strecken. Wenn selbst diese Käufergruppe vorsichtiger wird, reichen die Auswirkungen weit über eine vorübergehende Abschwächung hinaus.

Die Angebotslage verschlechtert sich unterdessen weiter.

Der Bestand an unverkauften Neubauwohnungen ist laut Daten des israelischen Zentralamts für Statistik, die im Bericht des Finanzministeriums zitiert werden, auf über 86.000 Einheiten gestiegen. Gleichzeitig schwächen sich die Verkäufe der Bauträger weiter ab. Die Verkäufe von neuen Wohnungen auf dem freien Markt gingen gegenüber dem Vorjahr um 12 % und gegenüber März um 37 % zurück.

Die Bauträger haben sich bislang gegen große Preissenkungen gewehrt. Stattdessen haben sie auf Finanzierungsanreize und Sonderangebote gesetzt, um die Nachfrage anzukurbeln. Das Ministerium schätzt, dass im April bei 21 % der Transaktionen auf dem freien Markt noch Finanzierungsanreize zum Tragen kamen. Dies ist zwar ein Rückgang gegenüber dem Niveau vor der Einführung von Beschränkungen für solche Programme durch die Bank of Israel, doch ist diese Praxis nach wie vor weit verbreitet.

Noch wichtiger ist, dass das Ministerium zunehmend Anzeichen dafür feststellt, dass Bauträger auf weniger sichtbare Formen der Unterstützung umsteigen, darunter Hypothekenzinszuschüsse und alternative Finanzierungsvereinbarungen. Diese Maßnahmen können die effektiven Kosten für den Kauf einer Wohnung senken, ohne dass dies zwangsläufig in den offiziellen Immobilienpreisstatistiken erscheint.

Mit anderen Worten: Der Markt könnte sich bereits anpassen, auch wenn die Preisindizes dies noch nicht vollständig widerspiegeln.

Auch der finanzielle Druck wird immer deutlicher.

Eine der auffälligsten Erkenntnisse des Berichts betrifft den Cashflow der Bauträger. Nach Berücksichtigung der Baukosten, aber vor Finanzierungskosten, verzeichneten die Bauträger im April einen negativen Cashflow von etwa 200 Millionen NIS (ca. 67,5 Millionen US-Dollar).

Diese Zahl allein deutet nicht auf finanzielle Notlage hin. Sie unterstreicht jedoch den zunehmend schwierigen Spagat, vor dem die Bauträger stehen. Sie können die Preise halten und wachsende Bestände tragen, oder sie können die Preise senken und geringere Margen in Kauf nehmen. Keine der beiden Optionen ist besonders attraktiv.

Auch die Auslandsnachfrage, die oft als Stütze des Marktes angesehen wird, scheint nachzulassen. Ausländische Käufer erwarben im April nur 77 Wohnungen, gegenüber 106 im Vorjahr und weniger als die Hälfte des im März verzeichneten Niveaus. Auf US-Amerikaner entfiel zwar immer noch etwa die Hälfte dieser Käufe, doch sowohl ihr Anteil als auch die Gesamtzahl der Transaktionen gingen zurück.

Das bedeutet nicht, dass ausländische Käufer verschwinden. Es deutet jedoch darauf hin, dass sie die schwächere Inlandsnachfrage immer weniger ausgleichen können. Ein Teil der Erklärung könnte im Devisenmarkt liegen. Die starke Aufwertung des Schekels im vergangenen Jahr hat die Kosten für israelische Immobilien für Käufer, die mit Dollar oder Euro bezahlen, erheblich erhöht und damit die Kaufkraft geschmälert, die einst dazu beitrug, die Nachfrage in Städten wie Jerusalem aufrechtzuerhalten.

Die übergeordnete Bedeutung geht über den Immobilienmarkt selbst hinaus.

Wohnimmobilien nehmen einen zentralen Platz in der israelischen Wirtschaft ein. Sie beeinflussen das Vermögen der Haushalte, die Bautätigkeit, das Verbrauchervertrauen, die Kreditvergabe der Banken und die Investitionstätigkeit. Während eines Großteils der letzten zwei Jahrzehnte bestärkten stetig steigende Preise die Überzeugung, dass Wohnimmobilien eine verlässliche Wertanlage seien. Sollte sich diese Dynamik zu ändern beginnen, dürften die Folgen weit über den Immobiliensektor hinausreichen und das Verbraucherverhalten, Investitionsentscheidungen sowie das allgemeine Tempo der Wirtschaftstätigkeit beeinflussen.

Wichtig ist, dass ein solches Ergebnis für die Wirtschaft nicht unbedingt negativ wäre. Eine verbesserte Erschwinglichkeit würde letztendlich den Kreis potenzieller Käufer erweitern und eine der größten finanziellen Belastungen für jüngere Haushalte verringern.

Der Übergang könnte jedoch unangenehm sein. Immobilienmärkte werden ebenso sehr von Erwartungen wie von Fundamentaldaten geprägt, und Erwartungen, die in einer Ära extrem niedriger Zinsen und stetig steigender Preise entstanden sind, könnten sich als schwer aufrechtzuerhalten erweisen. Bauträger setzen bereits stärker auf Anreize, das Transaktionsvolumen ist stark zurückgegangen, und die Bestände häufen sich weiter an.

Jahrelang befürchteten Investoren, dass in Israel zu wenige Wohnungen gebaut würden. Das größere Risiko besteht heute möglicherweise darin, dass bei den aktuellen Preisen und Finanzierungskosten mehr gebaut wurde, als der Markt aufnehmen kann. Wenn dem so ist, würde ein allmählicher Rückgang der Wohnungspreise keine Krise darstellen. Er wäre vielmehr der Versuch des Marktes, nach einem der längsten Immobilienbooms seiner Geschichte das Gleichgewicht wiederherzustellen. Für potenzielle Käufer hat diese Möglichkeit jedoch eine wichtige Konsequenz. Nach Jahren, in denen ein Aufschub oft höhere Kosten bedeutete, ist Geduld möglicherweise nicht mehr die teuerste Option.